見過ごすと後々大変になる劣化症状とその危険性を写真付きで解説します。症状別に見ていきましょう！
マンションやアパートの経年劣化、できることなら考えたくない問題ですよね。ですが、大雨のせいで外壁のひび割れから雨漏りが発生し、入居者様の暮らしを脅かしてしまったり、地震のせいで外壁タイルが落下し、見知らぬ歩行者を怪我させてしまったり。。。そのような事故やトラブルは、絶対に避けたいものです。
「築12年になるから、そろそろ外壁を再塗装しないといけない時期かな？」「いつの間にかあんなところにヒビが入っている！その他は大丈夫そうだから、もう少し様子を見ようかな。。。」そんな時は、まずプロに建物診断をしてもらって、建物の状態を把握することが大切です！
① チョーキング現象
外壁を指でこすると粉状のものが付着します。酸性雨や紫外線などに長期間さらされたことで表層樹脂が劣化し、塗料の成分がチョークのような粉状になる現象です。塗膜の撥水力が低下しているので、塗り替え時期の目安とされています。
② 外壁の汚染
粉塵などの汚れが雨水で流れきらず、表面に付着している状態です。塗膜の劣化に伴う撥水力の低下が原因です。日当たりの悪い部分では表面に湿気が滞留し、コケや藻が発生することもあります。写真のような状態は、塗膜が建物をほとんど保護しなくなっており、塗り替えを強くお勧めします。
③ 塗膜のふくれ・はがれ
塗膜は新しいうちは弾力性がありますが、経年劣化により硬化し、ひび割れたところから雨水が浸入し、塗膜を持ち上げふくれが発生します。さらに進行すると、写真のように塗膜がはがれ落ちます。このように劣化した塗膜は、もはや建物を保護する役割を果たしていません。このような症状になってしまうと、劣化の進行が早いので、塗り替えを強くお勧めします。
④ 鉄部のサビ・腐食
鉄部の劣化は進行が早いので注意が必要です。錆びたまま放っておくと腐食して強度が著しく低下し、破断（疲労や衝撃によって千切れてしまうこと）してしまいます。早めに処置をすれば、塗替えだけで済みますが、症状が進むと溶接や交換と大がかりな修繕工事が必要になってしまいます。
⑤ クラック
表面に生じた髪の毛ほどの幅(0.3mm以下)のひび割れをヘアークラックと言います。一方、写真のような大きなひび割れを構造クラックと呼びます。このような症状は、構造体に影響を及ぼす重大な危険性があるので、早急な処置が必要です。
⑥ タイルのはがれ
タイル目地やクラックから浸入した雨により、接着モルタル中のアルカリ成分が流出することでタイルの接着力が低下し、タイルのはがれの原因となります。欠落してしまうと入居者や歩行者を怪我させてしまうような大きな事故につながる可能性があり、一刻も早い補修が必要です。
⑦ 露筋（ろきん）
ひび割れから雨水が浸入し、コンクリート内部の鉄筋が錆びて膨張した為、コンクリートが押し出され剥がれ落ち、鉄筋が露出した状態です。既に相当量の水分が躯体内部に浸入している重度の劣化現象です。一刻も早い補修が必要です。補修は、鉄筋を防錆処理し、剥がれた部分を埋め戻しします。
⑧ エフロレッセンス（白華現象）
コンクリートやモルタル中の水酸化カルシウムが、タイルの内側に浸入した雨水等に溶けて目地やヒビから表面ににじみ出し、空気中の二酸化炭素等と反応し、炭酸カルシウムになる現象です。写真では少しわかりにくいですが、白い汚れがタイル表面に広がっています。
⑨ シーリング材の硬化・割れ
本来弾力性を持つシーリング材が経年劣化により硬化・収縮し、本来のシーリング効果が失われている状態です。写真のような状態は水分が浸入しやすくなっています。劣化の進行具合によって、増し打ち（既存のシール材の上から新たなシール材を充填）か、打ち換え（既存のシール材を完全に撤去し、新たにシーリング）をします。
いかがでしょう。比較的症状が重い写真を基に解説しましたが、万が一、物件にこのような症状＝＂劣化シグナル＂が見られたら、早いうちに修繕計画を立てることをおすすめします。
あらかじめ修繕を計画しておくことが大切で、写真のような症状になるまで放っておかないことが望ましいです。建物の劣化が進みすぎると、修繕もおおがかりになってしまいますからね。
下の表をご覧ください。
この表は、国土交通省が公表している修繕の周期です。目安にはなりますが、実際には物件が建つ環境条件や使用材料によって時期が大きく異なります。物件ごとにプロの目で建物診断をしてもらい、将来の修繕計画を一緒に立てることが大切です。内容によっては、一度に工事をした方がトータルコストが下がる場合もあるので、長期的な計画を立てることが大切です。ぜひ朝日リビングの「建物診断」をご利用ください！建物の劣化状況だけでなく、改善するとよいポイントや空室対策についてもわかりやすくレポートにまとめてご報告致します。もちろん無料です！