現在の入居者や入居者ターゲットのニーズにあわせてリノベーションすることで、入居促進と退去抑制につながり、物件の資産価値も高めることができます。
築年数は経っていても満室のマンションと、退去者が出てからなかなか空室が埋まらないマンションは、どこが違うのでしょう？収益物件の価値を長く維持するために、満室経営のオーナー様はどんな対策をしているのでしょう？
入居者ニーズは時代とともに変化します
暮らし方の多様化や設備機器の進歩等によって、住まいに求められる性能や機能が年々高まっている中、周辺の新築マンションにも負けずに入居者に選ばれるためには、計画的に改修＝リノベーションをして、現在の住宅水準までグレードアップすることが不可欠です。修繕だけでは、マンションやアパートの性能を維持するか回復することしかできませんから、劣化を防止することはできても、性能・機能面は陳腐化し、資産価値が低下することにもなりかねません。
例えば、築20年のマンションに「インターネット環境がない」ことや「宅配ボックスがない」こと、築30年のアパートの「郵便受けに鍵がかけれない」ことや「照明が薄暗く、防犯に対する配慮がされていない」こと等はよくあることです。20年前にはパソコンやインターネットは一般的ではありませんでしたし、ネット通販なんて言葉もありませんでした。30年前には、どこの家もクローゼットより押入れが一般的だったかもしれません。
つまり、経年による劣化を修繕して、新築時の性能に回復したとしても、建築当時の時代の水準に戻るということですから、今の世間一般の住居に比べると劣ってしまうでしょう。入居者にとっては、もはや暮らしにくい住居になってしまっている可能性が高いのです。
結果せっかく修繕しても、空室はなかなか埋まらず、費用をなかなか回収できないということになりかねません。また、ついには引越しを検討する入居者も出てきてしまうかもしれません。
そこで大切なのは、長期的な計画として、住宅の性能や機能を向上させるリノベーションを計画しておくことです。上の図のように、大規模修繕のタイミングで、現在の入居者や入居者ターゲットのニーズにあわせてリノベーションすることで、入居促進と退去抑制につながり、物件の資産価値も高めることができます。
"リノベーション"は内装だけではありません
リノベーションというと、内装をきれいでお洒落にするというイメージを持たれる方もいますが、経年によってデザインが陳腐化してしまっているマンションは、外装のリノベーションも効果的な空室対策となります。
下の写真は、雨跡や汚れ、傷みが目立ち、築古物件という印象が強かったマンションでしたが、補修と同時に再塗装によってデザイン性を向上させた事例です。地域の中で新しく生まれ変わった印象を与えることができました。
Before
After
サビが非常に目立っていた立体駐車場も外壁に色を合わせて鉄部塗装し、消えていた駐車位置番号も復活させました。
Before
After
長期的な計画を立てるためには、まず物件の現状を知ることが必要です。その上で、入居者ターゲットに合わせてリノベーション計画を立てることが大切です。建物診断、リノベーション提案はぜひ朝日リビングにご相談ください。物件ごとに改善するとよいポイントや空室対策について、わかりやすくレポートにまとめて、アドバイス差し上げます。もちろん無料です！