ご存知の通り、建物には修繕を施さなければならない時期が必ずやってきます。
以前には、大規模修繕工事の周期は、おおむね10年周期と言われていましたが、現在では
12年程度とするのが一般的です。 これは、平成20年6月に国土交通省により策定された「長期修繕計画作成ガイドライン」によるところが大きいようです。
修繕時期が来れば、業者に声をかけて、建物診断を依頼し、見積を集めて...となるわけですが...
ちょっと待ってください！
あなたのマンション（アパート）に空室はありませんか？
大規模な修繕工事を行う時こそ、普段はできない空室対策の手段を講じるチャンスでもあります。
ただ劣化箇所を補修するだけの工事に終わらせず、しっかりと物件価値を上げるために、大切なポイントを紹介していきましょう。
① 今のニーズに合った建物に変身！
前述の通り12年に一度のリニューアルです。経年による性能的な劣化を回復させるだけでなく、今の賃貸市場のニーズに合った外観にするのはこのタイミングしかありません。
新築当初は時代の最先端に見えた外観も、時が経てば時代遅れに映りますし、当時は無かったマンションが近所に建ったことで、実際より古びて見えてしまうこともあります。
また、ご自宅であれば、オーナーの好みで外観を決めるべきですが、賃貸マンションは「商品」ですから、いくらオーナーがピンクが好きだからと言って建物全体をピンクに塗り替えてしまうのはいかがでしょう？一般的に、（特に男性には）「住みたい」と思う人が少なくなると思われ、入居希望者が激減する可能性があります。
そんな失敗をしないためにも、賃貸市場の「今」を知って、入居層を想定したうえで、建物の修繕工事を行うことで、性能維持と入居率向上の為のデザイン変更が同時に行えます。
新築当時は最新だったけど...
賃貸市場の今に合わせたデザインに
② 不便やコストをまとめて最小限に！
工事中は、建物が足場に囲われ、ベランダの使用は制限されます。入居者の方にとっては、「毎日知らない人が出入りしている」環境になり、決して快適とは言えない状況になります。
それだけ入居者の方々に不自由、不便を我慢していただいて行う改修工事ですので、出来るだけ速やかに終わらせたいものです。
例えば、ひび割れなどの経年による劣化部分を直し、外観をほぼ新築時同様にしたとしても、「奇麗にはなったけど、デザインも機能も昔のまま」で、お金をかけた割に、入居者にさして喜ばれず、入居率も上がらない。
そこで、入居率を改善しようと、エントランスのリノベーション工事を行い、それでも入居が振るわないから今度は各戸のインターホンをカメラ付きの物に取り換えて...と何度にも分けて工事を行うと、住んでいる人には「いつも工事してる。いつ終わるの？」と思われ、工事によって得られるであろう利便性（カメラ付きインターホンや綺麗な気持ちの良いエントランス等）よりも、度重なる工事に対してのフラストレーションが上回り、退去の原因となりかねません。これでは本末転倒です。
せっかくおしゃれにしても…
カメラ付きインターホンにしたのに…
またコスト面でも、大規模改修の時にやっておけば、同じ工程の一部としてお金をかけずに出来た事が、工事を分けてしまったが為に余分なコストがかかったりすることもあります。
たとえば、インターホンや照明器具などを交換するときに、元付いていた物の方が大きい為、新しく付け替える物の周りに露出した古い部分を隠すためだけに、お金を払って職人に塗ってもらった。などという無駄が費用が発生します。大規模改修時に行っておけばこういうことも一度で済み、無駄な費用も掛からず、仕上がりも美しいものになります。
いたずらに設備を新しくすれば良いというものではありませんので、改修工事を行う際には、入居率向上も見据えて、今の賃貸市場に必要な物は何か？を 考え計画を立て、出来る工事は一度で済ませる方が、結局はお得に上がりますし、入居されている方への負担も少なくなります。
③ 施工中は注目の的！
人は、隠されている物、見えないものには、特に興味を惹かれます。 工事の為に足場が組まれたときに、町ゆく人は「どんなふうになるんだろ？」「いつ出来上がるんだろ？」と普段以上の興味と期待感をもってあなたの建物を見ています。
実際に弊社で工事をしていただいたお客様からも完工後に「工事中、ご近所からすごく興味津々で聞かれていた」といったお話をよく伺います。
シートで全貌が隠された工事中。中はどうなってるの...？
つまり、普段は風景の一部でしかなかったマンションが足場で隠されることで「興味を惹く」マンションに変わるわけです。 これこそ絶好の宣伝のタイミングです。
引っ越しを検討している人も、「きれいなマンションになったらこっちにしようかな？」という興味を向けているかもしれません。
大規模改修には足場は必要不可欠な物。ならば、それを最大限に利用して、完成前から入居者募集のアピールをしておきましょう。
いかがでしたでしょうか？
「修繕時期こそ空室対策のチャンス！」がどういう事か、お判りいただけましたでしょうか？
賃貸市場の「今」を知り、入居者ターゲットを知り、修繕工事にちょっとの工夫、ちょっとの配慮をプラスするだけで「空室対策」になることを少しでも感じていただければと思います。
来年の入居シーズンを迎える前に、自分の物件ならどんなことができるか？どんな提案があるのか？ 今の賃貸市場は？ご興味のある方は、ぜひ弊社の建物診断をご利用ください。